Pierwsze mieszkanie na wyjanem – czy się opłaca?

Pierwsze mieszkanie na wyjanem – czy się opłaca?

Rentowność inwestycji już od pierwszego dnia wynajmu jest kluczową sprawą. Bardzo ważne jest również szybkie wynajęcie mieszkania – każdy dzień bez najemców to uciekające pieniądze. W artykule podsumowującym pierwszą inwestycję przedstawię pełną analizę opłacalności wynajmu mojej kawalerki wraz z dokładnymi informacjami ile na niej zarabiam. Dowiesz się w jaki sposób wyliczyłem prognozowaną roczną stopę zwrotu na poziomie 25%! Pokaże również jak podszedłem do tematu poszukiwań najemców i w jaki sposób udało się wynająć mieszkanie w… 3 dni. Było to o tyle problematyczne, że ostatnie elementy wykończenia mieszkania montowałem już po jego wynajęciu

Kupujemy pierwsze mieszkania na wynajem – ile kosztowało i na co warto zwracać uwagę?
Ile kosztuje wykończenie kawalerki na wynajem? – podsumowanie kosztów
Pierwsi najemcy i analiza inwestycji – ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Gdy tylko mieszkanie nabrało już wstępnie pożądanego kształtu (pomimo jeszcze pewnych niedoróbek), wystawiliśmy je w najpopularniejszych serwisach ogłoszeniowych. Właściwa prezentacja mieszkania na zdjęciach oraz odpowiedni opis jest kluczowy na tym etapie – gwarantuje zainteresowanie potencjalnych najemców. W segmencie do którego celowaliśmy – studentów – równie ważna była jednak również oczywiście cena.

Aby ustalić jaka może być maksymalna cena ofertowa, przed zakupem oraz w trakcie remontu mieszkania przeglądaliśmy na bieżąco serwisy ogłoszeniowe i sprawdzaliśmy w jakich cenach oferowane są mieszkania o podobnym standardzie w zbliżonych lokalizacjach. Maksymalna cena ofertowa to cena po jakiej wystawimy ogłoszenie… ale niekoniecznie wynajmiemy. Dobrze jest mieć zawsze pewien margines na negocjacje najemcy.

Szukamy pierwszego najemcy

Przygotowując się do dodania pierwszego ogłoszenia o wynajem musimy przygotować i przemyśleć kluczowe elementy każdej oferty – cenę, zdjęcia, treść ogłoszenia oraz miejsca publikacji. Przyjrzyjmy się im po kolei:

1. Cena za jaką będziemy mieszkanie oferować

Jak wspomniałem już powyżej, jednym z pierwszych kroków powinno być badanie rynku. Krok ten musimy KONIECZNIE wykonać przed decyzją o zakupie konkretnej nieruchomości. Dlaczego? Ano dlatego, iż może się okazać że cena za jaką możemy w danym miejscu wynająć określony typ mieszkania nie pokryje nam nawet raty kredytu zaciągniętego na zakup. W takim wypadku powinniśmy z zakupu zrezygnować (oczywiście, o ile naszym celem jest zarobek na wynajmie).

Aby ustalić po jaką cenę możemy zaoferować za nasze mieszkanie najlepiej przeglądać serwisy ogłoszeniowe i porównywać nasze mieszkanie do mieszkań o podobnym standardzie i atrakcyjności położenia. Nie musi to być ta sama ulica czy nawet dzielnica (no chyba, że mamy mieszkanie w dzielnicy o bardzo złej sławie) – ważne, aby komunikacyjnie były zbliżone. Co ciekawe, nie jest istotny metraż mieszkania – najważniejsze abyśmy patrzyli na mieszkania z taką samą ilością pokoi. Jeżeli mamy kawalerkę – porównujmy się do kawalerek. Najemcy zdecydowanie wolą mieszkać w mniejszej, ale ładnie i funkcjonalnie urządzonej kawalerce niż w dużo większej ale zupełnie nieprzemyślanej. Podczas prezentacji naszego mieszkania jedni z oglądających określili nasze 25,4m2 jako przestronniejsze niż oglądana przez nich wcześniej 32 – metrowa kawalerka

W naszym przypadku, po sprawdzeniu cen wynajmu podobnych mieszkań w Poznaniu, określiliśmy realną cenę wynajmu na poziomie 1000-1200zł. Na potrzeby ogłoszenia podaliśmy oczywiście tą wyższą stawkę – będzie z czego schodzić przy negocjacjach które zawsze się pojawiają. Wspomnę jeszcze, że rozstrzał cenowy wynajmu kawalerek w Poznaniu jest ogromny – można coś znaleźć już za 700zł, a można i za 1500zł. I ważna sprawa – podana cena to kwota którą najemca będzie płacił „do mojej kieszeni”, czynsz oraz media płatne są dodatkowo. Dlatego też przy kalkulacji (ale i zakupie mieszkania) koniecznie musimy wziąć pod uwagę wysokość czynszu oraz opłat dodatkowych. Jeżeli czynsz mieszkania (np. z powodu wysokiej składki na fundusz remontowy, co jest częste w blokach z wielkiej płyty) jest bardzo wysoki, albo mieszkanie ogrzewane jest gazowo (co w zimie jest kosztowne) – będziemy musieli zaoferować odpowiednio niższą stawkę za wynajem. Dla najemcy najważniejsza jest ostateczna stawka jaką będzie płacił i wszyscy (no prawie) dobrze to przeliczają.

 2. Przygotowanie mieszkania do prezentacji i wykonanie zdjęć

Zdjęcia to czysty marketing oraz element zachęcający (bądź zniechęcający) potencjalnych najemców do umówienia się na oglądanie mieszkania. Jest to równocześnie wielka bolączka naszego rynku wynajmu (choć powoli się to już zmienia). Bardzo często mieszkania fotografowane są na szybko, po ciemku, z bałaganem, a niekiedy patrząc na ich jakość wydają się zrobione tosterem. Ma to dla świadomych właścicieli mieszkań wielki plus – łatwo można się w serwisach ogłoszeniowych wyróżnić. Wystarczy zrobić ładne i profesjonalne zdjęcia swojego mieszkania.

W erze wszechobecnych smartfonów z przyzwoitymi aparatami, wykonanie dobrych zdjęć wymaga jedynie odrobinę chęci. Warto jednak przed sesją nieco podrasować mieszkanie – będzie to działało pozytywnie również podczas osobistych odwiedzin przyszłych najemców. Co możemy/powinniśmy zrobić?

Gruntownie wysprzątać mieszkanie, schować wszystkie niepotrzebne, a zagracające przestrzeń sprzęty. Jeżeli mieszkanie jest w momencie kiedy chcesz zrobić zdjęcia aktualnie wynajmowane, poproś obecnych najemców o schowanie wszystkich elementów „personalizujących” to miejsce. Indywidualne obrazki, plakaty, szczoteczki do zębów, kosmetyki – to wszystko powinno ustąpić miejsca elementom dekoracyjnym.

Zainwestować kila(dziesiąt) złotych w drobne dodatki typu: świeczki, żywe rośliny, ściereczki, talerze – można to wszystko nabyć bardzo tanio, a sprawią że mieszkanie wyda się dużo przyjemniejsze. Jest cała dziedzina nazywająca się Home staging – upraszczając zagadnienie polega na prostych udoskonaleniach w znaczący sposób zmieniających wizerunek mieszkania. Zdjęć absolutnie nie wykonuj w nocy! Najlepiej, jakby akurat mieszkanie atrakcyjnie doświetlało słońce. Poza tym, zapal w mieszkaniu oświetlenie. Im mieszkanie wyda się jaśniejsze, tym będzie atrakcyjniejsze.
Staraj się uchwycić większe przestrzenie. Zdjęcie kawałka toalety z kawałkiem umywalki nic potencjalnemu najemcy nie powie, a sprawia mało profesjonalne wrażenie. W małych pomieszczeniach, jeżeli masz taką możliwość możesz skorzystać z tzw. „rybiego” (szerokokątnego) obiektywu (posiadają go np. kamery sportowe typu GoPro).

Pamiętając o tych kilku podstawowych rzeczach będziesz miał o niebo lepsze zdjęcia niż większość ogłaszających się. Jeżeli nie czujesz się na siłach aby wykonać (pół)profesjonalne zdjęcia, proponuję zainwestować i zlecić ich wykonanie. Ogłaszając się w chociażby na Gumtree.pl na pewno trafisz na zdolnego studenta bądź pasjonata który po przystępnej cenie wykona dla Ciebie takie zdjęcia.

3. Treść ogłoszenia i publikacja

Przygotowując treść ogłoszenia pamiętaj aby zawrzeć w nim wszystkie najważniejsze cechy mieszkania. Im dokładniejszy opis zamieścisz tym mniej czasu stracisz na telefoniczne lub osobiste odpowiedzi na pytania. Jeżeli mieszkanie posiada (mało przez część najemców cenione) ogrzewanie gazowe – napisz o tym. Ukrywanie tego faktu sprawi tylko i wyłącznie tyle, że zmarnujesz czas na prezentację mieszkania którym i tak odwiedzający nie będzie zainteresowany.

Podkreśl wszystkie plusy swojego lokum, jego wyposażenia, lokalizacji. Staraj się używać przyjemnego, optymistycznego języka Co najważniejsze – dokładnie określ jakich kosztów (zarówno comiesięcznych jak i początkowych) musi spodziewać się najemca. Podziel koszty na opłatę za wynajem dla Ciebie, czynsz administracyjny oraz media (gaz, prąd, internet). Napisz jak wysokiej kaucji oczekujesz. Jeżeli wynajmujesz bezpośrednio (bez pomocy biura pośrednictwa) – co szczerze polecam – napisz o tym wyraźnie, to dla wielu najemców kluczowa sprawa i duża oszczędność. Oszczędność która może spowodować, że to właśnie Twoje mieszkanie zostanie wynajęte.

Oto jak wyglądało ogłoszenie:
Nowe, słoneczne mieszkanie w dopiero co zrewitalizowanej kamienicy na zbiegu ulic
Kanałowej, Kolejowej i Granicznej. Kamienica z wymienionymi wszystkimi instalacjami,
oknami, nowo postawionymi ścianami, nową elewacją oraz świeżymi klatkami schodowymi.

W mieszkaniu jeszcze nikt nie mieszkał – będziesz pierwszym lokatorem! Wszystkie
meble oraz sprzęty są nowe.

Wyposażenie:
– pokój: bardzo wygodna rozkładana kanapa, stolik kawowy, półki na książki, regał
z szufladami, wielka szafa typu komandor na całą długość ściany z rozsuwanymi drzwiami
i lustrami, drewniana oryginalna podłoga
– aneks kuchenny: szafki z oświetleniem, płyta elektryczna, piekarnik elektryczny,
pochłaniacz, lodówka, zlew, stolik, krzesła,
– łazienka: kabina prysznicowa z hydromasażem, pralka, toaleta w zabudowie, umywalka

Świetna lokalizacja w samym centrum:
– 200m do przystanku tramwajowego,
– 900m do dworca PKP i centrum handlowego Poznań City Center,
– 230m do pięknego Parku Wilsona

Ogrzewanie: miejskie (w czynszu).

Miesięczny koszt wynajmu: 1200zł + czynsz (ok 200zł) + media (prąd, internet).
Mieszkanie wynajmuję bezpośrednio tak więc nie ma żadnej opłaty dodatkowej poza
kaucją (1200zł).

Ogłoszenie opublikowałem w trzech serwisach: olx.pl (wtedy jeszcze tablica.pl), otodom.pl oraz gumtree.pl. Serwisów ogłoszeniowych jest cała masa, uważam jednak że publikacja w tych trzech obejmuje większość rynku i jest wystarczająca. Nie kupowałem wyróżnień, tak więc całkowity koszt publikacji ogłoszeń wyniósł mnie 22zł (10zł Gumtree, 12zł Otodom).

W ciągu pierwszych 3 dni od publikacji mieszkanie obejrzało 7 osób/par (pary liczę jako jedną osobę ). Co ciekawe, telefonów miałem… 9. To znaczy, że zdjęcia oraz opis odpowiadał na wszystkie pytania i dzwoniły tylko osoby faktycznie zainteresowane obejrzeniem. Trzeciego dnia właśnie, na mieszkanie błyskawicznie zdecydowała się miła, pracująca (i połowicznie studiująca) para. Miałem to szczęście, że mogłem szybko zweryfikować miejsce pracy męskiej części tej pary – pracował w firmie w której pracuje również znajomy. To pomogło mi utwierdzić się w przekonaniu, że wynajmę mieszkanie odpowiednim osobom. Następnego dnia podpisaliśmy umowę na rok z lekko wynegocjowaną przez nich stawką.

Analiza opłacalności wynajmu – czyli ile na tym zarabiam

Na potrzeby analizy opłacalności postanowiłem stworzyć excelowy kalkulator. Zachęcam do jego pobrania – ułatwi to zrozumienie, tego o czym będę za chwilę pisał Podstawione są w nim realne liczby dotyczące mojej inwestycji.

Zacznijmy od strony przychodowej – bo nie zdradziłem jeszcze, za ile ostatecznie moje mieszkanie zostało wynajęte.

Opłata pobierana od najemcy (do „mojej kieszeni”): 1100zł
Czynsz administracyjny zgodnie ze wskazaniem zarządcy: 219zł
Dodatkowo: prąd zgodnie z licznikami
Suma: 1319zł + prąd

Wysokość opłaty, która trafia do mnie z tytułu wynajmy to dokładnie środek założonego wcześniej przedziału Najemca wynegocjował 100zł w stosunku do ceny z ogłoszenia, a ja uzyskałem bardzo dobrą (jak na kawalerkę w Poznaniu) cenę o 100zł wyższą niż założona wcześniej stawka minimalna po której chciałbym wynajmować. Po podpisaniu umowy obie strony były zadowolone Warto jeszcze wspomnieć, że mogłem taką stawkę uzyskać dzięki stosunkowo niskiemu czynszowi.

Przejdźmy do kosztów – na początek tych miesięcznych bo one zestawione z przychodami pokażą jak wygląda opłacalność wynajmu w ujęciu najkrótszym możliwym. Mieszkanie w całości (a nawet więcej) zostało zakupione na kredyt. Całość opłat związanych z jego udzieleniem znajdziesz w pierwszym wpisie z tej serii oraz w kalkulatorze. W każdym razie obecnie, moja miesięczna rata wynosi około 840zł.

Dodatkowym comiesięcznym obciążaniem jest jeszcze oczywiście podatek dochodowy. Niestety ze względu na wynajem innej nieruchomości poprzez ryczałt (wybrany na początku roku), również to mieszkanie muszę tak rozliczać. Dlaczego niestety? Podatek zryczałtowany, pomimo swojej dużo niższej stawki (8,5%) w przypadku nieruchomości finansowanych kredytem praktycznie zawsze wychodzi mniej korzystnie niż 18% stawka podatku rozliczanego na zasadach ogólnych.

Od kwoty stanowiącej mój przychód (1100zł) płacę co miesiąc zaliczki na podatek w wysokości 94zł. Rozliczając się na zasadach ogólnych płaciłbym podatek o połowę niższy – 47zł. Różnica ta wynika z możliwości odliczenia od przychodu kosztu odsetek od kredytu (które obecnie stanowią większość płaconej raty) oraz „wirtualnego” kosztu jakim jest amortyzacja (1,5% lub 2,5% wartości mieszkania rocznie). Jeden z kolejnych wpisów poświęcę dość zawiłej (jak to w Polsce) tematyce podatków od wynajmu – wraz ze sposobem ich obliczania (i rozliczania) oraz analizą opłacalności każdego z nich.

Wróćmy do obliczeń – miesięczny dochód
Przychód: 1100zł
Koszt kredytu: 840zł
Podatek: 94zł
Zysk po opodatkowaniu: 166zł (od 1 stycznia: 213zł)

Tak więc każdego miesiąca moi najemcy spłacają za mnie mój kredyt (czyli powoli spłacają mieszkanie) oraz otrzymuję od nich 166zł – kwota która dzięki zmianie sposobu płatności podatku od 1 stycznia wzrośnie. Kwota nie jest oszałamiająca, ale najważniejszy z tego jest kapitał który mi się sam buduje w postaci nieruchomości.

Stopa zwrotu po 30 latach

Przeanalizujmy teraz inwestycję długofalowo. Postanowiłem obliczyć zwrot z inwestycji dla okresu równego okresowi na jaki wziąłem kredyt – 30 lat. Musiałem przyjąć pewne założenia oraz uproszczenia. Najważniejszym uproszczeniem jest fakt całkowitego pominięcia inflacji. Wraz z biegiem lat „dzięki” inflacji, realny koszt kredytu spada. Rośnie za to potencjalnie wartość mojej nieruchomości oraz stawka pobieranego od najemców czynszu. Te wszystkie wzrosty pominąłem, stawki ujęte są na dzień dzisiejszy. Stanowi to przy okazji pewien (duży) margines błędu dla innych założeń, które ktoś może uznać, za zbyt optymistyczne.

Założyłem konieczność zaangażowania własnych środków w odświeżenie mieszkania co 5 lat oraz większy remont co 15 lat. Bieżące naprawy tak czy siak muszą być finansowane przez najemców. Zgodnie z umową, są oni zobowiązani do oddania mieszkania w takim stanie jakie je otrzymali. Dlatego też, takie założenie uważam za w miarę bezpieczne.

Kalkulator nie uwzględnia również wzrostu oprocentowania (a konkretnie WIBORu gdyż marża się nie zmieni), to jednak właśnie rekompensuje brak uwzględnienia inflacji. Nie uwzględniłem również wzrostu czynszu do administracji – ta opłata w całości przerzucona jest na najemców, tak więc poza okresami w których nikt mieszkania nie wynajmuje (przyjąłem 1 miesiąc w roku), ten koszt jest dla obliczeń neutralny.

Tak więc, co z moich obliczeń wychodzi? Po 30 latach, licząc tylko i wyłącznie różnice między przychodami, a kosztami byłbym na „minusie” około 3 tysiące złotych. Słaba perspektywa. Na szczęście mam jeszcze w pełni spłaconą nieruchomość Uwzględniając tylko i wyłącznie jej wartość na dzień dzisiejszy daje to 170 000 zł „przychodu”.

Czas nawiązać do 25% rocznej stopy zwrotu o której wspomniałem na samym początku. Taka właśnie stopa zwrotu wychodzi, jeżeli weźmiemy pod uwagę gotówkę którą zainwestowaliśmy z żoną na samym początku w wykończenie mieszkania – bo były to praktycznie jedyne środki niepochodzące z kredytu.  Stopa zwrotu dla całego okresu wynosi w związku z tym 763%! Nieźle… no ale to już taka zabawa z cyframi

Dodaj komentarz